Boligsalgsrapport


BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER

Boligsalgsrapporten er en teknisk tilstandsrapport, utledet fra Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). I tillegg gir

Boligsalgsrapporten vurdering av boligens markedsverdi. Oppdragsgiver kan velge å ikke få vurdert markedsverdi. Med mindre annet klart fremgår gir

rapporten ingen vurdering av boligens tilbehør, herunder hvitevarer brunevarer og annet inventar. Dette gjelder uavhengig av om tilbehøret er integrert eller

ikke.

Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Kun takstmenn som er godkjent av et av disse forbundene kan

utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport.

Formålet med Boligsalgsrapporten er å enhetlig fremstille resultatene av utført tilstandsanalyse og slik gi god informasjon om boligen, som kan bidra til økt

trygghet og redusert konfliktnivå ved eierskifte. Boligsalgsrapporten kan også brukes til utarbeidelse av vedlikeholdsplaner og ved utleie. Det understrekes

at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eierskifte.

Boligsalgsrapporten gir en systematisk beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel

ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen er ikke

takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring klart burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt.

Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv

om/ også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler.

Det bemerkes i denne tilknytning at opplysninger om årstall, utskiftninger/fornyelser av rom og bygningsdeler, samt forhold knyttet til vann og avløp,

adkomstvei m.m. er i henhold til opplysninger gitt av rekvirent/eier/tilstedeværende, med mindre annet fremgår.

OM TAKSTMENN / TAKSERINGSFORETAK

Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets

autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets

sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg

forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt

takstmannsskjønn.

KLAGEORDNING

Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan etablert i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og Norges TakseringsForbund.

Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende

uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no.

RAPPORTENS STRUKTUR

Rapportens omfang, struktur, metodikk og terminologi for tilstandsbeskrivelse, vurdering, tiltaksbeskrivelse og dokumentgjennomgang følger, så langt det

er naturlig, Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) og NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og

veiledningene til disse standardene.

REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER

Rapporten skal som et utgangspunkt belyse avvik fra referansenivået, og vil normalt ikke fremheve positive sider ved eiendommen ut over å gi en

tilstandsgrad på den enkelte bygning og bygningsdel.

Referansenivået for rapporten følger av NS 3600, og er for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad 0 i standardens tillegg C, D og E.

Det vil si uten skader (nytt), dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke

tilleggene angir annet. For enkelte områder er referansenivået byggeforskrifter på byggetidspunktet, mens det for andre områder er referert til egne krav.

Dette framgår av tillegg C, D og E i NS 3600.

Avvik defineres som tilstand som er dårligere enn referansenivået. Avvikene graderes i forhold til referansenivået og uttrykkes i tilstandsgrader.

Tilstandsgrader (TG) gir uttrykk for hvilken tilstand et byggverk eller en del/komponent har i forhold til det definerte referansenivå. Tilstandsgrad angis som

TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og TGIU.

Avvik angis også i tråd med NS3600 og NS3424 på følgende måte:

Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke)

Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke)

Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik

Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik

Tilstandsgrad TGIU: Ikke undersøkt/ ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, da bygningen eller bygningsdelen da som utgangspunkt ikke har negative

avvik eller symptomer ut over normal bruksslitasje. Der hvor bygningsdeler ikke er tilgjengelige for direkte inspeksjon, eller tilstanden ikke kan konstateres

ved inspeksjon eller symptomer ikke viser tegn til skader, kan tilstandsvurdering baseres på alder. Dette gjelder eksempelvis vannførende rør, membraner

og drenering.

Det bemerkes at hensiktsmessigheten ved å gjennomføre anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 alltid må vurderes særskilt, da anbefalte tiltak i enkelte tilfeller

ikke vil være hensiktsmessige i et kost-nytte perspektiv. Ved stipulering av kostnader for tiltak på bygningsdeler med TG3 tas det ikke høyde for skjulte

følgeskader. Det bemerkes også at summen av stipulerte TG3-tiltak ikke utgjør boligens totale vedlikeholdskostnad, men er et kostnadsestimat for de

mest alvorlige forhold. Se i denne sammenheng stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler under punktet om teknisk verdi.

BEFARINGEN

NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen

av befaringen begrenses som følger:

Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)

Inspeksjon blir utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner.

Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er

kontrollert.

Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.

Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra stige. Yttertak inspiseres likevel kun fra bakke dersom stige ikke er klargjort og reist

på forsvarlig måte til befaringen.

Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.

Bruk av stikkprøvetakninger. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære funksjonstesting, kontroll under overflate med spiss

gjenstand og lignende. Dette gjøres i utgangspunktet uten forhåndskunnskap om objektet.

Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Herunder hulltaking ved våtrom og rom under

terreng etter oppdragsgivers aksept.

Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.

TILLEGGSUNDERSØKELSER

Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten kan, etter særskilt avtale, utvides til også å omfatte vurdering av energiforbruk,

energimerking, piper og ildsteder, støy, vibrasjoner, lydforhold, radonmålinger, inneklima, miljø, funksjonskrav (universell utforming, egnethet), nærmere

undersøkelse av skjulte tekniske anlegg, armeringskorrosjon, en nærmere vurdering av årsak til setningsskader, ombygningsmulighet, innredningsmulighet

(rom under terreng, loft eller andre uinnredete arealer), detaljerte beregninger av kostnader, om boligen og ombygginger er byggemeldt og godkjent og om

P-ROM er godkjent for varig opphold (dersom nødvendig dokumentasjon ikke er framlagt av eier).

Bestilling av tilleggstjenester kan nødvendiggjøre innleie av ekstern kompetanse, avhengig av takstmannens kvalifikasjoner på det enkelte område.

Kontakt din takstmann for nærmere informasjon.

Branntekniske forhold.

Takstmannen vil gjennomføre en forenklet vurdering av branntekniske forhold ved boligen, etter NS 3600 tillegg E. Takstmannen kan påpeke

nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet, for eksempel for piper og

ildsteder.

Elektriske installasjoner.

Takstmannen vil gjennomføre en forenklet vurdering av elektriske anlegg i boligen, etter NS 3600 tillegg D. Takstmannen kan påpeke nødvendigheten av å

konsultere kvalifisert elektrofaglig fagperson for grundige undersøkelser.

MARKEDSVERDI

Kommer senere (utarbeides av organisasjonene).

ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER

Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt.

Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Normalt benyttet ved

beskrivelse av avvik.

Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre

hjelpemidler enn synet ikke inngår.

Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte sopp og skadedyr

Hulltaking: Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner. Primært i tilstøtende vegger til bad og i utforede

kjellervegger.

Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr og/eller visuelle observasjoner.

Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og

hulltaking).

Listen suppleres med aktuelle uttrykk og definisjoner.

Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.